定价和海淀一样!这个区域买房争议最大,是真值还是当韭菜傻?-讯息

上个月的北京第三批次集中供地，丰台取代朝阳成为新晋供应大户、新晋改善大户。

供出的4块地指导价最低是8.3万/㎡。

(资料图片仅供参考)

造甲村6039地块，指导价10.6万/㎡；

大红门0004、0008地块，指导价9.5万/㎡；

槐房新宫011B地块，指导价8.3万/㎡；

但是，在北京有句话叫，南三不如北五。

要说产业牛掰的海淀或大朝阳8w+可以接受，轮到丰台大家都不愿买账了。

可以看到卖到8万3的槐房新宫011B地块，指导价竟和土拍中最火爆的海淀永丰差不多。

争议实属不小，有人说丰台这么定价，全当韭菜傻。

下面咱就给大家说说，关于丰台的定位与定价，有着怎样的“傲慢与偏见”。

/1

规划定位的基本面

丰台，这里土地面积很大，横跨了大半个北京城。

一个区域的空间布局会影响整个板块的基本面。在官方公布的2017-2035分区规划中，丰台被划分为一轴两带四区多点的空间布局。

一轴即是南中轴；两带是永定河文化带和生态融合发展带；

四区是首都商务新区、丽泽金融商务区、中关村丰台园区、卢沟桥国家文化公园区；

多点是交通枢纽、生活保障和人文生态三大类城市功能节点地区；

针对空间布局，不同区域的功能定位也就清晰了。

第一，首都商务新区：以南中轴-大红门为核心承载地；

第二，科技创新和金融服务融合发展区：中关村丰台园区、丽泽金融商务区；

第三，新型城镇化发展区：重点建设卢沟桥文化公园区；

第四，首都高品质生活服务保障区；

第五，对外综合交通枢纽；

可以看到产业动能明晰的区域有两个，一是丽泽商务区，二是中关村丰台园区。

这俩区域以科创和金融发展为主，可以说是整个丰台的核心产区了。

除此之外的其他区域，主要还是以生活保障、交通枢纽为主，比如著名的丰台新发地菜市场、丰台站...等等。

在北京，一个区域的房价主要靠两点支撑，一是产业，二是学区。

学区丰台就不用谈了，产业又仅有那么两个，和海淀连片的大厂根基没法比。

这其实就是大家对丰台高房价不认可的重要原因，也是买房南三不如北五的说法来源。

至于南中轴的发展规划，肯定有很多小伙伴存疑，官方是这么说的：

南中轴地区，北京南城崛起的核心引领区、大红门地区重点植入国际文化组织、艺术博览等文化中心功能，文创创业集群。

其实具体如何发展，目前看规划层面的重点在文创、生态方面，对整个区域的房价推动作用微乎其微。

/2

偏见的来源

从大的规划上看，丰台的发展规划确实赶不上北边，房价无有力支点。

而落到实际来看，丰台的城市界面也很一般。

老北京人多数认为，有菜市场，有火车站，丰台脏乱，其实这也不是偏见。

关于菜市场等生活保障区，尽管在2035规划中，丰台在尽力弱化这一定位的优先级，但要彻底去除也很难。

丰台早前就是各大市场的聚集地，不光有菜市场、冷库、还有服装、建材、花卉市场等等。

由于南边交通枢纽的优势，外地发来的物资先进丰台再统一分发到北京各区域。

一旦定下了这种保障区的根基，即便是后期有一定的向外疏解，也给高端产业的发展带来了不利的前提。

另外，由于交通枢纽的关系，丰台铁路很多，整个区域被高密度的铁路路网切割为很多小板块。

这就导致丰台各个板块的发展空间逼仄有限，开发难度大且速度慢。

这是无法改变的一点。

不知大家是否记得，我之前说过那批入市的环丽泽豪宅，有些即便身在二环，周边城市界面也很一般，不是铁路就是冷库。

并且，由于板块被切割严重，豪宅孤岛效应很明显，板块的改善品质与界面极不明显。

如果想上车丰台，大家一定提前去地块附近看看。

/3

傲慢的支点

为啥产业前景不乐观，城市界面一般，丰台还敢这么定价？

丰台的优势有两点，

一是面积大有余量，二是环线位置好。

城区里面五环内余粮最多的，当属丰台。二环，三环，四环，别的区没地，丰台可以大手笔拿出来。

所以，丰台的10w+，9w+，8w+和北边卖的产业支点不一样，这边有环线优势在，去哪都不算太远。

很多人看不懂丽泽盘，问我为啥丽泽没见啥起色，房价敢整这么贵？

相比近丽泽，那最大的价值点是二环，是别处都没供应的二环。

同理三环边的造甲村、大红门......有绝大部分的区位优势在。

今年改善有了向南的趋势，其实也很好理解。

海淀、朝阳太阳宫等地抢不上，手握千万去荒地一片的朝阳五环外？还是去离哪都不太远的南二南三？

我不是丰台黑，我也不是丰台吹。

以上给大家说了丰台多个板块存在的优劣势，但我也不一棒子全打死。

丰台很大，板块很割裂多处城市界面很一般，但也有些板块内配套不错；

南二南三环线位置好，但也有人会为朝阳的产业预期买账。

每个人做选择的支点都不一样。

房价涨幅除了要看大的基本面，也要讲增值空间，讲项目品质，维度很多。

维度不同看法自然不同，最后，欢迎大家留言说说，对于丰台你怎么看？