房企积极布局代建业务 寻求轻资产运行模式

来源：中国证券报·中证网

董添

“代建业务作为轻资产运营的典型代表，目前竞争较为激烈，很多房企拥有较为成熟的项目建设能力，都在积极抢占代建市场。”一位区域地产开发企业高管在接受中国证券报记者采访时表示。

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据中国证券报记者不完全统计，目前已有40余家房地产企业入局代建业务，不少房企今年以来加大了代建业务的布局力度。

轻资产运营

“代建业务相比传统房地产开发业务，最典型的特征是轻资产运行，可以缓解企业的现金流压力。房地产传统开发业务需要通过招拍挂拿地，拿地成本、后续资金占用较大。在销售端景气度欠佳的情况下，代建业务成为很多企业缓解现金流压力的一种选择。”上述区域地产开发企业高管表示。

据上述高管介绍，对于代建业务来说，一般都采用招投标的方式。招投标分为两大块内容，一是和报价有关的商务标，考验企业控制成本的能力。二是针对招标项目的技术标，考验企业对项目的了解。一小部分项目还会要求中标的代建企业代为销售，考验销售团队的能力。从合作方看，主要是地方政府、大型国企、较为熟悉的房地产同行以及手里有地但不具备开发能力的其他主体。

“一般来说，代建项目周期在3年左右，但是很多项目会按照工期进度定期结算一定的工程款。比如，按月、按季度结算一次。如此一来，如果代建项目体量够大，房企的现金流会得到改善。”上述高管表示。

有地产开发商品牌部负责人对记者表示，长租房、代建等业务都是房地产企业寻求多元化发展的重要抓手。其中，选择代建业务作为开发业务补充的房企，主要出于对现金流、回款的考虑。代建业务改变了房企与政府的合作模式，以前都是拿地、开发，涉足代建业务后，可以一定程度上规避开发业务承压的风险。

接连中标代建项目

据记者不完全统计，目前已有包括绿城管理、万科、旭辉、世茂、龙湖、碧桂园、中梁、朗诗在内的40余家房地产企业布局代建业务。

从上市公司公告看，不少上市房企代建业务已经具备较大规模。有的房企今年以来连续发布中标代建业务的公告。

宋都股份10月28日晚公告称，公司全资子公司宋都集团作为项目代建人与杭州余杭闲林城市建设有限公司签订了两个《工程项目委托代建合同》。项目名称分别为闲林街道联荣12地块共有产权房项目代建和闲林街道联荣21地块共有产权房工程代建，可获得代建费分别为436.8万元和1022.6万元。宋都股份称，上述代建项目的获取是公司对品牌输出、管理输出的代建业务加大拓展力度的体现，符合公司积极推进代建业务的发展战略。项目将纳入公司项目运营管理体系，使代建业务风险可控。

此前，宋都股份于7月21日晚公告称，近日，公司全资子公司宋都集团作为工程咨询人的联合体牵头人中标了位于宁波市奉化区的两个房地产全过程工程咨询项目。2022年7月19日、21日，联合体与招标人宁波市奉化区惠业建设有限公司分别签订了两个房地产全过程工程咨询项目对应的《房地产全过程工程咨询合同》。项目名称分别为奉化区岳林街道大成路两侧地块I-07c（FH24-01-07c）建设项目和奉化区锦屏街道原车管所地块（FH16-03-09e）建设项目，可获得代建费用分别为4261万元和1856万元。此外，宋都股份还于1月4日晚公告称，公司全资子公司宋都管理作为受托方与丽水勇安房地产开发有限公司签订了《丽水“碧云雅苑”项目商业代建合同书》，获取碧云雅苑的代建项目，总代建费为1050万元。

带来可观收入

从三季报看，不少房企代建业务为公司带来较为可观的收入。

金科股份三季报显示，报告期内，公司及所投资的公司实现销售金额约554.07亿元，另代建项目实现销售金额46.31亿元。

信达地产三季报显示，2022年前三季度，公司累计实现房地产销售面积约63.44万平方米（其中合作项目权益销售面积约23.25万平方米，代建项目销售面积约1.07万平方米）；累计销售金额约134.2亿元（其中合作项目权益销售金额约54.12亿元，代建项目销售金额约3.92亿元）。截至2022年9月30日，公司储备项目计容规划建筑面积195.15万平方米（其中合作项目权益面积39.62万平方米），公司在建面积747.94万平方米（其中合作项目权益面积196.72万平方米，代建项目261.35万平方米）。

此外，信达地产在2022年三季度经营情况简报中披露，前三季度，公司新增储备计容规划建筑面积约154.92万平方米（其中代建项目约109.24万平方米）。

业内人士表示，代建业务作为轻资产运行的一种，具有资金需求少、低负债、高利润率等特点，为房企探索新发展模式提供了方向，为低负债、低杠杆发展提供了可能。

中指研究院认为，很多代建业务发展离不开代建方强大的经营管理能力，其主要表现在产品具有较高的溢价能力、项目去化能力和营销能力。一些企业利用多渠道营销手段精准覆盖客群，并凭借品牌溢价和客户基础，为委托方获得更高的投资回报。这类企业有望从代建业务中获取更高的利润率。

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