年终大戏!昌平南硬刚海淀北,谁能收割北部刚需?
在刚刚过去的周末，下半年一直不温不火的北京楼市，因为海淀北将入市的新盘而一举沸腾！
(资料图片仅供参考)
海淀北和昌平南的这场年终大戏，也终于要拉开帷幕。
海淀北永丰这次主动放下身段儿，延续永丰F1的火爆小户型，680W+就能上车海淀。
永丰做小，昌平南只能正面硬刚“一小再小”，继续压总价，最低350W+就能上车！
这也让房叔嗅到了一丝“战火”的味道。
一句话，北京北部刚需的买方市场将要彻底到来！
但眼看着一个比一个香，这可把在海淀北和昌平南之间摇摆购房人给整不会了！
那到底应该怎么选择？房叔一篇给您讲明白。
今年海淀北三批次供出的万众瞩目的0013号地，上周末开始验资排卡。
购房现场异常火爆。
只能说中海可太拼了，抢先于海开造势，抢占第一波流量。
0013地块案名【中海富华里·富园】，容积率1.5，指导价8.5万/㎡。
整个0013地块预计供应784套房，最小户型80平，总套数360套。
也就是说，这次的小户型供应量达到将近50%！
从户型配比来说，妥妥地是在向下收割。
富华里·富园的最小户型，相比之前的红盘中海滙德里，不仅保留了南向全明、主卧赠送飘窗的优势。
而且进行了户型升级，南向墙垛没了，北侧也整齐了。
上：富华里·富园；下：滙德里
按指导价8.5W/㎡算，最小80㎡户型，总价约在680W+左右，首套首付272W+。
带装修交付，算飘窗得房率能够到达77-82%，小户型高得房率也算是中海的拿手好戏了。
唯一的问题就是可以预计的难抢。
而且从F2营销中心放出的口径来看，并不限制海淀户籍/工作人群。
可以说北部刚需的抢房大战，一触即发。
不过“战火”不仅仅是在购房人中间燃起，海淀北的开发商们也卷起来了。
预计明年2-3月开盘的海开0019地块，也不甘寂寞放出了不少小道消息。
首先，海开在面积段上与富华里·富园有一定重合。
不仅有82平的两居，还做出了88平的三居。
并且100平以下的户型供应占比也达到了50%。
而为了做出优势，海开的82平两居得房率预计高达82%左右！
并且指导价8.2万，单价更低，据说在装修标准上也会更高。
总的来说，这次海开并不像此前的幸福里润园，只做100㎡+的纯改善项目。
显然，海淀北是在向下兼容，与昌平南抢客的目的很明显。
面对永丰“做小”，昌平南的开发商必然比谁都知道自己的核心优势所在。
那就是继续拼总价！
因为海淀北和昌平南的客群，都是集中在海淀北部产业园，所以用户画像高度重叠。
而这部分购房人，最看重的无非就是上车总价。
所以这次建发珺合府二期——文源府，只能“一小再小”，继续加大小户型供应量。
其中57㎡一居室指导价6.2万/平米，总价只要353万。
这个户型也是目前回西板块唯一在售的新房普宅产品。
首付可以按35%算，124万+就能拿下！
而79㎡的主力小户型，相比一期的87㎡，继续降低了上车门槛。
总价只要490W，与富华里·富园的小户型差出了足足190W！
不仅总价在卷，文源府还要在产品上继续卷。
要知道之前一期珺合府卖得最好的就是得房率最高的104㎡三居。
所以对于此次文源府迟迟未流出的主力户型99㎡三居户型，房叔觉得至关重要。
同样是三居产品，比之前总面积压缩了5㎡，意味着总价更低，上车更容易。
但如何在得房率和户型设计上，继续卷出新高度，是留给文源府的难题。
因为此前永丰F1的77平米两居直接收割的就是昌平南的三居客群。
而这次永丰F2的80㎡和文源府的99㎡，总价分别是680万和613万，同处于600万+区间。
所以这个户型做不好，那么拿着600万预算的北部置业群体，可能会转头就奔向永丰F2了。
在购房人心中的这笔账，可是算得比谁都清楚。
而文源府前有永丰F2向下收割，后有隔壁“王炸”朱辛庄两块地“虎视眈眈”。
目前昌平拟挂出的两个地块还未设定底价和销售指导价格，其中回龙观信息园二期地块在年内出让可能性较大，预计挂地时间在 12 月中旬。
虽然朱辛庄地块是否能赶在年内入市，前景尚不明朗。
但这俩块地大概率会被头部房企拿来做小三居，总价和文源府不相上下。
而且新地块交通优势更明显，距离地铁站更近，妥妥的真地铁盘。
在这样的前后夹击下，房叔觉得被“分流”是一定的。
目前从供应总量来说，海淀北三个地块预计总供应2500套，而文源府还有约900套。
加起来套数就是3400+！
并且五批次供地，昌平南还有存货。
刚需买房人眉开眼笑之际，也开始犯了选择困难症。
到底应该怎么选，房叔也来分析一波。
首先，对于明确选定昌平南，但在文源府和朱辛庄之间摇摆的人，房叔觉得还是取决于工作地点。
文源府明显更靠近海淀产业园，更适合长期扎根在这边的工作群体。
因为附近地铁和路网情况一般，目前对于远距离通勤来说实在不太友好。
而朱辛庄地块因为距离地铁8号线较近，对于工作地点的兼容性明显更高。
即便是在望京工作，单程通勤时间也能基本锁定在40分钟出头。
所以房叔觉得，从文源府和朱辛庄地块的客群来看，可能本身就存在一定差异，选择起来也会比较明确。
而目前第五次供地大概率要延后，在这两者之间犹豫的购房人如果要等朱辛庄入市。
只怕到时候太火爆，文源府这边也卖得差不多了，最后反而哪儿都捞不着。
但对于在永丰和昌平南之间纠结的人，因为只隔了一条高速，基本共享公共配套，仅从居住角度几乎没啥差别。
房叔觉得还是主要根据预算考虑。
如果预算充足，对海淀有执念，那就闭眼冲永丰一步到位。
因为房叔说过，大多数昌平上车的人，一旦有了孩子最终还是会置换到海淀。
所以考虑到置换成本问题，那就不如一步买到海淀。
如果预算不充足，那就考虑是否能接受在牺牲面积的前提下，愿意强努一把上车海淀。
比如80㎡的富华里和99㎡的文源府，总价相差50万左右。
但80㎡的小两居已经足够三口人生活，所以如果没有很强烈的空间需求，那就不妨接受舍弃掉一定空间选择安家海淀。
房叔实话说，这次中海把条件更好的0013地块拿出来做小户型， 还是让人比较意外的，也确实给了更多人上车海淀的机会。
毕竟当下单价8W+在海淀买房，能选择的空间实在太有限了。
不到700万的上车门槛，只能说让文源府看了直跺脚，朱辛庄看了光摇头。
而如果拉长战线来看，显然海淀的天花板要更高。
目前海淀二手房均价10W，昌平新房均价6-7W，说昌平的终点就是海淀的起点，房叔觉得不为过。
并且海淀近两年涨的最疯的，甭管学区好坏，就是偏改善的次新房。
所以如果再给永丰一些时间，等周边配套兑现，那么价格上还是存在更大的想象空间。
最后，如果不涉及预算问题，也不执着于海淀学籍，那房叔建议可以再横向对比一下相同面积段的产品。
从户型、精装标准、物业、园林多方面看一看，仔细考量一下有没有哪一点特别打动自己。
选择自己更喜欢的产品即可。
总体来说，不管是海淀北还是昌平南，都是给了北部置业购房人更大的选择空间。
北京北部刚需的买方市场也将彻底到来。
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