仲量联行:上海办公楼市场或将蓄势复苏 二季度后回暖信号有望显著增强

本报记者 方超 张家振 上海报道

“2022年四季度，上海办公楼市场整体的租赁需求仍显谨慎，但金融、专业服务等传统行业以及生命科学和新能源汽车等新兴产业保持韧性。”近日，仲量联行在《2022年第四季度上海房地产市场回顾与展望报告》（以下简称“《报告》”）中表示，总体而言，2022年四季度，上海市商业地产市场蓄势修复。

《中国经营报》记者从仲量联行方面获悉，在上海市零售物业市场方面，尽管消费者出于疫情防护方面的考量，导致短期内购物中心整体客流量受到影响，但2022年四季度仍有部分业态需求保持稳健，而物流地产市场则保持韧性，租金涨幅虽有所放缓，但租金水平仍保持上升态势。

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仲量联行华东区董事总经理兼中国区商业地产部总监张静表示：“上海市正在迎接新的曙光。我们预计，正常的生产生活秩序将逐步恢复，为接下来市场信心与商业活动的恢复奠定基础。”

新兴产业带动租赁需求

根据仲量联行统计数据，2022年，上海市办公楼市场租赁需求有所减少，四季度净吸纳量录得9.5万平方米，2022年全年共录得52.4万平方米。其中，上海中央商务区净吸纳量录得1.7万平方米，非中央商务区吸纳量录得50.7万平方米。

仲量联行上海商业地产部资深董事黄臻表示：“大部分甲级办公楼租赁需求来自内资企业以及金融、专业服务和科技新媒体行业。与此同时，我们观察到新能源汽车和生命科学企业继续寻求搬迁及扩租机会。”

上述《报告》显示，在上海中央商务区，位于静安区的两个项目于2022年四季度交付，共计新增9.7万平方米的供应量。“新增供应将上海中央商务区2022年底的空置率推高至10.2%，环比上升1.1个百分点，同比上升2.3个百分点。”

此外，仲量联行统计数据显示，2022年，上海非中央商务区共有一个项目竣工交付，体量为6.4万平方米。总部型需求以及活跃板块内的新竣工项目贡献了非中央商务中的大部分租赁需求，带动非中央商务区空置率同比下降了0.5个百分点，空置率降至24.5%。

展望2023年市场走势，仲量联行分析认为，上海市办公楼市场将蓄势复苏，二季度后回暖信号有望显著增强。在传统甲级办公楼需求中，财政和货币政策趋于宽松的环境以及“金融16条”等政策有助于金融行业业务增长，其办公需求有望进一步释放。

仲量联行同时表示，外商独资公募获批开业以及WOFE牌照（私募投资管理人牌照）跟进发放等金融开放政策持续落地，为外资金融公司提供了更多机会。进一步扩大高水平对外开放、吸引外商直接投资等支持性政策也将有助于促进经济增长，刺激国内外企业对办公面积的需求。2023年，新能源汽车产业链、生命科学等新兴产业在甲级办公楼中的租赁占比有望继续提升。

值得注意的是，新能源汽车等新兴产业不仅正在提升甲级办公楼中的租赁占比，也在继续引领上海产业园区市场的租赁需求。

仲量联行统计数据显示，2022年四季度，上海产业园区净吸纳量录得4.8万平方米，2022年全年共计录得26.9万平方米。“大部分租户仍保持较为谨慎的租赁策略，决策周期延长。”仲量联行方面表示，但新能源汽车等新兴产业租赁需求旺盛，如博世未来智能驾驶与控制（上海）研发中心在金桥智立方租赁了1.1万平方米的办公物业。

物流地产整体空置率下降

除甲级办公楼与产业园区外，2022年，上海物流地产市场发展状况也颇受关注。

仲量联行提供的统计数据显示，2022年四季度，上海物流地产租赁活动保持稳定，净吸纳量录得10.2万平方米；2022年全年，上海物流地产净吸纳量为33.7万平方米。

“尽管2022年疫情反复扰乱整体经济活动，使得净吸纳量与2021年的历年最高水平相比出现回落，但整体物流地产仍展现出韧性。”仲量联行中国区产业与物流服务部资深董事黄晖表示。

“2022年四季度，租赁活动主要由第三方物流租户的扩租需求主导。”仲量联行统计数据显示，例如，一家本地第三方物流企业在松江子市场租赁了6000平方米。同时，多家第三方物流企业在奉贤子市场的租赁面积也总计超过1万平方米。“2022年，上海物流地产整体空置率也因此由2021年的9.8%下降至9.6%。”

不仅如此，2023年，上海市将有6个新项目交付入市，总体量接近66万平方米，这些新增供应面积主要分布于青浦、松江和金山等子市场。“2023年，上海市物流地产租赁需求有望出现复苏。”仲量联行预计。

除物流地产外，上海市投资市场成交情况也引发市场关注。仲量联行统计数据显示，2022年全年，上海市投资市场共录得74宗交易，成交额约836.4亿元，相较于2021年全年的约1083亿元，成交额同比下降了22.8%。

“2022年第二和第三季度，上海市投资市场成交量较为低迷。第四季度，在房地产行业利好政策的支持下出现明显反弹，成交额约为264亿元，占全年成交量的31.6%，同比上升36.8%。”仲量联行方面表示。

据仲量联行方面透露，在上海市投资市场中，办公物业依旧在成交资产类型中占据主导位置，2022年成交金额占比为64.3%，成交宗数占比为50%。“除办公物业以外，长租公寓也受到投资者追捧。2022年全年，上海市投资市场共有74宗大宗交易，其中有15宗为长租公寓，占比名列第二。除长租公寓外，产业园区、酒店和养老等资产也受到市场关注。”

仲量联行华东区资本市场部总监孙翎分析认为：“近期，恢复房企上市公司再融资、允许私募设不动产私募投资基金以及加快扩大REITs范围等政策消息，不断利好房地产投资市场发展。”

孙翎进一步表示，随着防疫政策逐步放宽，出行限制解除，以及过去几年资产价格理性调整，投资者信心有望进一步回归。“预计2023年上海市投资市场或将迎来新一轮反弹。”