房贷新政落地首周，楼市回暖了吗？记者实地走访广深

9月6日，珠海官宣执行“认房不认贷”。至此，“认房不认贷”在珠三角9市全部落地。8月30日，广州、深圳率先明确实施“认房不认贷”。随后，降低首付比例、存量房利率调整等房贷新政密集出台。

新政执行首周，各项政策落地情况如何？广深两地楼市情况如何，能否因新政迎来“金九银十”？连日来，记者走访广、深两地多个楼盘，广泛采访了购房者、一线销售、银行等市场参与者，实探新政落地首周楼市情况。

(相关资料图)

从实地走访看，在售楼盘普遍人气大增，中心城区热点楼盘则已经转化成实际成交量。广州在新政后三天的成交量甚至比过去三个月还多。随着新政传导效应加速落地呈现，业内人士期望今年“金九银十”迎来更多收获。

一线走访

广深热点楼盘人气倍增

“新政出台后，每天来访30多组客户，人气和成交量相比七八月都好太多了，增加了将近一倍，从8月30日至9月5日，就这么几天我们就成交了1.2亿元。” 9月6日，粤海·云港城相关负责人告诉记者，对广大刚需和改善型群体来说，最实在利好就是降低了购房门槛和成本，住房消费者的信心有望进一步被激发和强化。

向记者传来捷报的还有广州越秀地产。在广州，越秀地产是拥有项目最多的房企，除南沙外，其他10个城区均有项目在售，数量超过30个。由于推盘集中、货量较大，新政前的去库存压力可想而知。为抢到新政利好“头啖汤”，过去一周该区域开足马力，大批量、成体系、分片区向市场推出多种专门满足刚改群体需求的户型，人气和实际成交量均有大幅提升。据越秀地产初步统计，8月28日至9月3日，广州区域单周来访量近4000组，环比增长近50%，新房成交环比增长135%。

珠实地产一位营销负责人告诉记者，新政执行叠加“金九银十”的开端，上周末该公司旗下多个楼盘可以用“人满为患”来形容，珠江花城两天就成交20套。

深圳的一手楼市场同样受到新政提振。9月6日下午3点半，记者在深房光明里看到，营销中心内约有四五批购房者正在看房，记者在现场停留约15分钟，又有四五批购房者到访。“周末人流还会多一些，今天是工作日。”现场一开发商销售表示，新政之后营销中心人流会高一些，以复访客户为主。楼盘可售住宅仅388套房源，目前储蓄客户已一两千批，预计最终认筹超1000批。

9月6日下午5时，记者在深圳世界之窗旁的新楼盘绿景白石洲看到，营销中心停车场近百个停车位几乎没有空缺，而在营销中心，约百来号购房者在营销中心了解楼盘情况。“新政落地后，在多重因素积极作用下，来访购房者比新政前多出三成。”有销售人员披露，目前已登记购房者约1200批，人数持续增加中。

市场观察

用好新政 变人气为成交量

春江水暖鸭先知。广州、深圳是国内一线城市较早落地“认房不认贷”的城市，作为处在房地产交易第一线的售楼人员，是最早感知“池暖水温变化”的业内人士。9月6日，两地多家房地产公司相关负责人告诉记者，从目前情况来看，新政对楼市的利好还是非常明显。

在广深两地走访中，多个楼盘销售负责人向记者坦言，“认房不认贷”“首付两成”确是过去一周楼市“回暖迹象初显”的核心驱动力。有业内人士粗略统计过，针对刚改型住房需求群体，广州至少有20多个楼盘已经率先打出“首付两成”的营销海报（或横幅）标语来吸引客户。不过，最终将如何办理“两成首付”的房贷，销售人员表示最终还是要以银行审批为准。

广州万科黄埔新城是黄埔区一个体量庞大的刚需盘，该项目售楼部9月3日便在各种宣传渠道上发出一批新的营销广告，在排版设计上特意对“即日起执行最低首套房首付比例20%的政策”的描述作了突出处理。珠江实业旗下的云湖花城也已经宣称开始执行两成首付。据透露，该公司在售的另外两个楼盘珠江花城和天河壹品，目前仍按照三成首付对外销售，不过这两家楼盘都已经在与合作银行接洽推进，已有银行表示愿意尝试接件。

除此以外，记者了解到，新世界旗下的耀胜新世界、新世界星辉、新世界云耀等在售项目，也均在宣传海报中表示即日起响应政策执行最低首套20%首付比例，并注明具体操作以银行审批为准。

不过，也有楼盘销售人员告诉记者，过去一周到访看房的人的确有了大幅增加，但最终“转化率”有多高仍有待观察。

据某龙头房企深圳分公司市场部张先生透露，该公司目前在深圳龙岗、南山和宝安有三个新盘在售。单价从1万多到8万多元不等。“认房不认贷”新政出台后，“来的人多了一些，成交仍有待观察”。

记者在实地走访中了解到，为加快人气和流量的价值变现，一些楼盘已经在着手推出“一口价”“特价房”“降价两千元”“多重好礼”等五花八门的“新优惠”，准备趁热打铁，在“金九银十”打一场漂亮翻身仗。譬如，珠江实业旗下的珠江花城就推出了10套一口价单位来吸引成交。耀胜新世界在海报上也打出新品加推折扣、专场限时折扣等六重好礼来吸引客户。

市场趋势

区域和板块行情分化 中心城区仍为关注热点

除了如何将急涨的人气变现为实际成交量以外，当前不同城区、板块和项目之间日益严重的行情分化，亦是近日记者在广深实地走访中发现的突出现象。譬如中心城区比新兴城区人气更旺、热点楼盘比一般楼盘成交更多。

过去一周，广州万科旗下的黄埔新城、城市之光、都会四季、幸福誉、增城万科城、万科·瑧山府等在售和新开楼盘，到访客群明显增多了一到两倍。但是，该公司相关负责人通过对比发现，中心城区人气明显更高。譬如，8月28日—9月3日，万科黄埔新城客户到访量超240组，一半在周末两天，实际成交34套，有一些就是万科在增城项目的客户转来中心城区买房的。

“中心城区凭借其综合优势，明显已经成为在这一轮新政利好中抢到‘头啖汤’的受益者。新兴城区的人气虽然也比以前有了大幅提升，但实际成交量与中心城区相仍有不小差距。”增城一家主要面向刚需群体的楼盘中盛顺和家园相关负责人告诉记者，过去几天他们项目看楼的人虽然多了很多，但实际成交的只有3套。期望新政利好加快传导速度，为市场回暖增加更多动能。

深圳一家开发商在采访中向记者坦言，预计新政策对于刚需购房者或改善型的购房者触动比较大，特别是名下有一套房的改善群体，所以对于福田、南山等深圳核心区域的楼盘正面影响会更大一些。

多位接受记者的业内人士表示，从短期来看，“认房不认贷”新政在促进市场交易、推动行业回暖的作用相当明显，但长远来看，仍期待各地因城施策、进一步灵活发挥政策工具箱作用，推出更多有助于提振市场消费信心、促进产业良性循环的利好新政，助力房地产市场平稳健康和提质换挡发展。

■链接：新政落地情况

银行公布存量房利率调整具体指引

广东有银行已“调试好系统”

房贷新政出台一周，广深两地落地情况如何？记者从多渠道获悉，广深商业银行已施行“认房不认贷”政策，目前公积金“认房不认贷”政策也在研究当中。降低存量首套房贷利率方面，广东金融主管部门已召开座谈会，并鼓励银行选择批量方式操作。有国有大行已经调试好系统，待上线后就能直接申请。

商业银行已落实“认房不认贷”

截至9月6日，珠三角地区已经全面实施“认房不认贷”政策。多家银行称，已全面执行“认房不认贷”新政。

当前，市民对公积金贷款“认房不认贷”的进展也十分关注。以广州为例，链家地产中介陈风宇（化名）介绍，目前广州住房公积金贷款执行的是“认房认贷”政策，即有贷款记录就算二套房，结清贷款需要四成首付，未结清则需七成首付。“之前是全款买房或没有购房记录，用公积金是三成首付”。

具体来说，当前纯公积金贷款买房，按上述的政策执行。用组合贷款，政策也是“认房又认贷”。如果是纯商贷，则可以根据“认房不认贷”政策，按首套首贷执行。

那么公积金贷款能否实施“认房不认贷”？何时能施行？记者从广州公积金领域业内人士处获悉，目前关于公积金“认房不认贷”政策也在研究中。

降低首付新政方面，记者也以客户身份咨询了广州市内的银行。当前包括工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、邮储银行、招商银行、民生银行、中信银行、浦发银行等银行的首套房贷首付比例是30%、房贷利率最低为LPR，二套房贷为LPR+60基点。

对于全省何时实施降低首付新政，这取决于地方“因城施策”及银行的经营策略。有银行业内人士透露，具体执行情况须上级部门通知，相关措施正在等待落地。

监管鼓励银行采取批量操作方式

对于降低“存量首套房贷利率”，居民最为关注。哪些属于可调整范围？什么时候才能申请办理？针对市民关注的问题，近日多家银行陆续发表公告进行了答疑。

根据各家银行的公告，银行降低存量首套房贷的范围指的是存量首套住房商业性个人住房贷款，包括因“认房又认贷”按二套住房利率办理的、卖掉房子后现在住房是家庭唯一住房等情况。在办理指引中，建设银行等银行均表示，这些情况需提供“相应证明材料”。

怎么办理是居民关心的主要问题之一。对此，各家银行答复“首套房贷款客户无需提供相关材料”，但二套房贷款客户申办需提供当前住房“符合首套住房标准的证明材料”。

针对办理过程中的细节，如选择固定利率的居民是否可以申报等问题，银行的指引里也有答复。如光大银行回复，固定利率客户可以申请降低首套房贷款利率，调整后，利率类型仍为固定利率。

在具体落地中，采取新发放贷款置换和协商变更合同利率的两种方式有什么不同？哪一种方式优惠力度更大？商业银行也逐一答复。如工商银行表示，两种方式调整的结果无明显区别，工商银行主要采取变更合同利率方式，有服务需求可以联系贷款经办行。

随着存量首套房贷利率调整的脚步越来越近，广东的落地情况是“老广”们最为关心的问题。记者了解到，日前，广东金融主管部门与相关银行召开座谈会，推进降低存量首套房利率事宜，并了解银行的相关进展。会上，金融主管部门鼓励银行选择批量操作，减少协商成本。

这意味着，9月25日后，银行或将主动、批量通知符合条件的客户降低存量房贷利率，无需客户另行申请。记者还了解到，有复杂个案不在批量调整的操作范围内，可以单独向银行提出降低利率申请。

据了解，广东省某国有大行已经调试好系统，系统上线后“供房一族”就能直接提出申请。

■声音

新政能否让楼市迎来“金九银十”？

将率先提振首套和“卖一买一”换房需求

当前，已进入房地产传统的“金九银十”时期，对于近期出台的一揽子政策，不少业内人士持乐观态度，认为政策对稳定房地产市场能起到积极作用，尤其将率先提振首套刚需和改善型住房需求。

今年“金九银十”楼市较为乐观

每年9月—12月，是房地产市场的传统销售旺季。广东城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，一揽子政策出台的目的很明确，就是要利用好9月—12月的窗口期，将近期快速下坠的市场情绪和交易规模尽快稳住。“若利用得好，有望能实现全年楼市‘U型’走势。”东吴证券研究所宏观首席分析师陶也川认为：“当前是楼市传统销售旺季，此时是地产政策集中落地形成合力的最佳窗口期。”

“从目前的交易情况看，政策取得了积极效果，且后续市场良好发展态势会延续。”易居研究院研究总监严跃进近期持续观察市场。他认为，“认房不认贷”等政策意义重大，也是2017年以来一线城市政策放松力度最大的政策，充分体现了一线城市基于供求关系的变化，对购房政策做出宽松、积极优化调整的动作导向。

一揽子政策直接降低了购房首付成本、降低入市门槛，相关群体看房的意愿、交易的频率正在提升。

以广州为例，中指研究院华南分院总经理杨红侠介绍，广州新房热度有所上升，9月2日—3日广州网签商品住宅216套，较上上周末（8月26日—27日）上升91%，中心城区及近郊区域新房项目到访和认购热度上升。同时，二手房市场方面挂牌量小幅上升，中介带看量上升。据广州贝壳官网数据，截至9月4日，广州贝壳二手房在售房源为136797套房。

严跃进也表示：“感受到市场在回暖，‘量升价稳、预期向好’是‘金九银十’的重要特征，同时这波行情会持续，市场情绪也总体上处于积极乐观的一面。”

“卖一买一”改善型需求将提振

多位专家也进一步指出，此次政策将率先对首套和改善型住房需求有较大提振作用。

中信证券分析认为，政策优化更好体现了“房住不炒”的精神，房屋价值将进一步聚焦居住属性。政策利好下，一批长期被压抑的真实居住需求将得到释放，主要是卖旧买新、卖小买大的改善型需求。

李宇嘉也表示，不论是首付还是房贷利率下降，都具有扶持改善型需求的政策指向，也顺应了目前改善型需求占主导的市场特征，从而让商品房循环链条加速。其中，会释放此前被政策压制的一些急迫需求，比如“卖一买一”、首套刚需会受到提振入场，因此带动9月、10月楼市回升。

国金证券分析师杜昊旻也认为，“认房不认贷”与其他宽松政策将形成一线城市的政策“组合拳”，促进置换需求及改善需求的释放。

政策落地将有助楼市企稳

系列房贷“组合拳”能否带来新一轮楼市企稳回升？

华泰证券分析认为，8月下半月以来地产政策落地节奏和力度超市场预期，明确了国家托底房地产市场的决心。历史来看，全国尤其是一线城市，政策对成交的传递快速并有效，一线城市有望率先复苏，稳定房价预期和购房需求。

从当前市场看，“卖一买一”增多，不少房东已加快挂牌。“所以我预计，现在二手房挂牌的数据，还没完全体现在交易数据上。后续二手房消化后，会有第二波购房需求，即换房需求。”严跃进表示，他也认为仍有一些待解决的问题，包括部分房源在之前推出，后续如何适用“认房不认贷”等规则还需调整，同时公积金方面的“认房不认贷”也需优化、适应。

“从整体上来看，楼市今年最后四个月的行情会好很多，从全年来看相对实现企稳。”李宇嘉表示，能否有明显回升还有赖于居民需求端的修复。

采写：冯善书 陈颖 周中雨 柴亚娟 葛政涵 冯少文 李荣华 童话 黎华联 张子俊 唐柳雯

摄影：朱洪波 周中雨 柴亚娟 葛政涵 石磊

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