取消公摊面积？开发商销售公摊牟利，业主如何维权？

近日，一则关于公摊面积的话题引发社会的关注和舆论。山东省青岛市一位市民购买了110 平方米的房子，到手却发现套内面积只有61平方米，3间卧室没有一间超过9平方米，主卧甚至无法放下双人床。购房时销售人员承诺的31%公摊面积，收房时却变成了46%。

事件发生后，关于公摊面积的问题再次受到大家的关注。多个相关热搜相继上榜。

一些网友呼吁取消公摊面积，也有一些网友认为公摊面积很难被取消。

根据网上释义，公摊面积是指由整栋楼的产权人共同分摊所有的整栋楼公用部分的建筑面积。简单来说，套内建筑面积是业主专有的部分，关上家门就是业主自家的套内建筑面积;而大家分摊的面积则属于业主共同所有。电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等公共区域的面积都会包含在公摊面积中。

遇到开发商销售公摊牟利，业主应如何维权?

“首先，必须先确定哪些部位是公摊和公共部分。比如对公摊的界定最常见的方法就是通过面积实测报告去核实。在核实后，可以视情况通过民事诉讼或违法查处的方式，请求相关部门进行调查处理。”北京金诉律师事务所律师王玉臣表示，这种维权往往有一定的难度。“公摊往往属于很多业主，而将这些业主组织起来，如果没有专业人士进行指导往往会半途而废。此外，很多业主并不能全面掌握小区的公摊信息，甚至看着开发商在销售公摊谋利却不知道。”他对记者说。

相关提案频频被提及

在我国，公摊面积由来已久。

1995年12月1日，《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》正式施行。文件要求，商品房买卖所签订的商品房购销合同中，应明确载明购房者所购置的商品房的建筑面积，并注明该商品房的套内建筑面积(实得建筑面积)及应合理分摊的公用建筑面积。

2001年施行的《商品房销售管理办法》明确规定：商品房建筑面积由套内建筑面积和公用建筑面积共同组成。

各户分摊公用建筑面积的计算方法为：

第1步：计算分摊系数

分摊系数=需要分摊的公用面积之和/总建筑面积之和=(总建筑面积之和-各套内建筑面积之和)/总建筑面积之和。

第2步：各套房的公用分摊面积=分摊系数×各套建筑面积。

注：套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

举个简单的例子，假设一套房子建筑面积100平方米，公摊面积30平方米，套内建筑面积70平方米。若整套房屋的总价是200万元，按建筑面积算一平方米2万元，按套内建筑面积一平方米2.86万元。同一套房子，同样一平方米，计价方式不同，单价相差8600元。

多年来，关于公摊面积的争议多发，高公摊、低得房率的现象频频出现，取消公摊面积的呼声不绝于耳。尤其是今年以来，取消公摊面积已多次被提及。

今年两会期间，全国政协委员洪洋表示，在商品房销售中附加公摊面积是全国普遍现象。但是公摊哪些面积，公摊多少面积都是一团迷雾。从来没有哪一个专业机构在业主或第三方专业机构的监督下测量清楚每户的公摊面积，也从来没有哪一个业主测量清楚了自家房子的公摊面积。公摊面积看不见、摸不着，而百姓却为它承担了高额费用。公摊面积划分没有统一标准。哪些区域属于公摊面积，哪些区域不是，有没有重复收费?也只能由开发商说了算。

在洪洋看来，公摊面积还衍生出一系列不合理收费，如物业费、取暖费都是按公摊后的面积收费，在住宅寿命期，几十年的积累又是一笔巨额的冤枉支出。为此，洪洋建议国家取消公摊面积，可以将实际的公摊面积成本核算到实用面积之中。让老百姓明白付费，放心购房，同时也化解业主与开发商诸多矛盾纠纷，促进社会和谐。

近日，内蒙古自治区住房和城乡建设厅在答复内蒙古自治区政协十二届五次会议王凤华委员《关于规范房屋“公摊面积”的提案》时称，委员提出的在商品房交易中使用套内面积作为计价依据，对维护老百姓切身利益具有积极的作用，因此我厅将取消“公摊面积”的建议列为近期亟需修订的立法项目建议上报住建部。

“诚如委员所指出的，目前，全国在商品住宅的交易和确权中普遍以共有建筑面积为标准，公摊面积确定具有很强的专业性，广大购房者对分摊的公共建筑面积的合理性、准确性缺乏专业了解，也不能直观的了解实际套内面积，且公摊面积因项目不同存在差异，造成消费者的质疑和矛盾纠纷。”内蒙古自治区住房和城乡建设厅在答复中表示，如果改革计价依据首先必须修改完善相关配套制度，明确套内建筑面积的概念及计价方式，做好宣传、普及和解释论证工作。

短期内取消难度较大

谈及公摊面积问题就离不开商品房预售制。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，公摊面积最大的弊端就是商品预预售制的模式下，公摊面积的信息不对称，建筑面积与套内使用面积之间差异大，误导消费者。公摊面积计算不透明、公开，存在自由操作的灰色空间。公摊面积的费用计算存在不合理。目前公摊面积没有统一标准，基本上是由开发商说了算。

“公摊面积的问题涉及到购房者的购房成本和物业费成本，同时也和一些房企变相借公摊来降低建造成本等有关联。所以处理好公摊面积的问题，确实具有非常好的意义，对于规范房企项目开发和降低购房者购房等成本具有积极的作用。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示，“此次事件至少说明了一点，即公摊面积制度的存废确实需要积极做思考和研究。此类问题关系广大购房者的切实利益，各地需要更好去调查公摊面积的情况，更好出谋划策，积极解决好这个问题。”

在王玉臣看来，公摊部分是客观存在的，不存在客观取消的问题，但是可以在房屋销售的时候，不以建筑面积对外销售，而是以除去公摊面积后的套内建筑面积或套内使用面积进行销售，这就可以有效避免相关的销售欺诈。“不论是销售的时候，还是交房的时候，如果做到对公摊部分，对公共部分充分公示，充分地公开透明，侵占公摊公共的问题势必大大减少。”他说。

谢逸枫表示，大家呼吁取消公摊面积，不是取消这些公用部分，而是呼吁调整购房时的交易计价计量方式，只计算套内使用面积，不计算公用部分在内的建筑面积。对购房者而言，按照套内面积计算，房屋单价确实会有所上涨，总价则是变化不大。

不过，他也表示，尽管公摊面积容易引发纠纷，但也不能说取消就取消。一旦取消，会影响到购房者的权利、住房质量与舒适度、配套使用与管理、产权确认、拆迁补偿、费用收取等问题。“内蒙古住建厅取消公摊面积的立法项目建议，仅仅是建议，不是真的取消。建议的立法项目，不是说取消就取消的，需要完成约定的法律程序。因此，短期之内不会取消，与预售制一样，长期取消是大势所趋。”他说。